Sprawdź, jak wykupić mieszkanie komunalne

Bardzo ciężko jest dostać mieszkanie od gminy

Marian Kalibabski (60 l.) z Koszalina: - Bardzo ciężko jest dostać przydział na mieszkanie komunalne. Miasta praktycznie nie budują takich mieszkań. Ktoś, kto nawet przebrnie przez całe biurokratyczne przepisy, to i tak może się nigdy nie doczekać tego lokum. Chciałbym poznać zasady przyznawania takich mieszkań.

Jeśli zajmujesz mieszkanie komunalne, masz szansę zostać jego właścicielem. Przy wykupie możesz liczyć na wysokie bonifikaty.

Decyzję o wystawieniu takiego lokalu na sprzedaż zwykle podejmuje gmina, ale sam też możesz złożyć wniosek o wykup mieszkania. O tym, czy twoje mieszkanie jest przeznaczone na sprzedaż, możesz dowiedzieć się w gminie. Procedura wykupu trwa zazwyczaj od kilku do kilkunastu miesięcy. Żeby starać się o przejęcie mieszkania komunalnego na własność, musisz spełnić określone kryteria. Przede wszystkim musisz być jego najemcą. Aby mieć szansę na wykup, nie możesz też mieć żadnych zaległości w opłatach czynszowych, a twoje mieszkanie musi być w dobrym stanie technicznym. Ponadto musi być uregulowana jego sytuacja prawna.

Krok po kroku

1. Gmina przysyła ci zawiadomienie o przeznaczeniu mieszkania na sprzedaż oraz o przysługującym ci pierwszeństwie w jego nabyciu. Podaje w nim termin, w którym trzeba będzie złożyć niezbędne dokumenty.

2. Składasz wniosek o wykup mieszkania. Gminy coraz częściej mają gotowe formularze - dostaniesz je w urzędzie lub ściągniesz z jego e-strony internetowej. W piśmie określasz sposób zapłaty. Możesz od razu uregulować całą kwotę (wtedy gminy najczęściej dają wyższe bonifikaty) albo poprosić o rozłożenie spłat na raty.

3. Do wniosku dołączasz wymagane dokumenty potwierdzające twoje prawo do mieszkania (np. decyzja o przydziale lokalu, umowa najmu, zaświadczenie o zameldowaniu, ksero dowodu osobistego, skrócony akt małżeństwa lub akt zgonu, gdy o wykup występuje wdowa lub dzieci zmarłego najemcy). Składasz je w wydziale gminy odpowiadającym za lokale komunalne. Żeby prawo pierwszeństwa nie wygasło, wniosek o wykup lokalu musisz złożyć w terminie określonym w przysłanym zawiadomieniu.

4. Teraz kolejny krok musi wykonać gmina. Urzędnik zarejestruje wniosek, a potem zbada księgę wieczystą i sprawdzi, czy nie masz zaległości w opłatach za mieszkanie. Jeśli wszystko będzie w porządku, przekaże twoje dokumenty do wydziału mienia i geodezji urzędu miasta lub gminy. Ostateczną decyzję podejmuje rada gminy lub prezydent miasta.

5. Gmina wyceni wartość rynkową twojego mieszkania, które zajmujesz. Cenę ustala się na podstawie jego wartości rynkowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego przysłanego przez gminę. Informacje o cenie dostaniesz pocztą.

6. Właściwy organ (w odniesieniu do gminy jest nim wójt, burmistrz, prezydent miasta) może udzielić bonifikaty od ceny ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Dzięki niej będziesz mógł wykupić mieszkanie nie za kilkaset, a za kilkanaście tysięcy złotych.

7. Jeśli zgadzasz się na wycenę rzeczoznawcy i zaproponowaną przez gminę wysokość bonifikaty, podpisujesz umowę kupna-sprzedaży. Musi być zawarta w formie aktu notarialnego, a do jej ważności niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.

Jaka bonifikata

Gmina ma prawo udzielić bonifikaty od ceny ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Wysokości bonifikaty nie reguluje ustawa, może więc ona wynosić od kilkunastu do kilkudziesięciu procent ceny mieszkania. Gminy często sprzedają swoje mieszkania nawet z ponad 90-proc. bonifikatą.

Udzielenie bonifikaty nie jest jednak obowiązkiem gminy. Decyzję w sprawie przyznania bonifikaty oraz jej wysokości podejmuje rada gminy (w formie uchwały), biorąc pod uwagę powierzchnię lokalu, jego stan techniczny, datę budowy, liczbę lokali w budynku itp. Niektóre gminy uzależniają wysokość przysługującej bonifikaty od tego, jak długo mieszkasz w wynajmowanym lokalu. Jeśli na wykup mieszkań zdecydują się wszyscy najemcy, gmina też może udzielić wyższej bonifikaty. Zwykle na większą ulgę możesz liczyć, gdy całą należność za mieszkanie płacisz od razu gotówką. Będzie ona wyższa także, gdy budynek, w którym mieszkasz, jest stary (zostanie odliczona amortyzacja).

Jeśli rada gmina podejmie decyzję o udzieleniu bonifikaty, ulga obejmie nie tylko cenę mieszkania, ale i cenę udziału w prawie własności do gruntu, na którym stoi budynek, lub - w przypadku gdy udział obejmuje prawo użytkowania wieczystego - pierwszą opłatę z tego tytułu. Dotychczas zdarzało się, że lokatorzy, wykupując mieszkanie, płacili np. 10 proc. jego wartości, ale za ziemię gmina żądała 100 proc. Zmienia to uchwalona niedawno przez Sejm nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami (wejdzie w życie w październiku). Teraz bonifikata musi obejmować też cenę gruntu, a także koszt pomieszczeń przynależnych (np. piwnice). Warto więc sprawdzić, czy przyznana bonifikata od ceny lokalu dotyczy wszystkich jej składników w jednakowej wysokości.

Kiedy nie musisz zwracać bonifikaty

Gmina może jednak zażądać zwrotu bonifikaty, i to zwaloryzowanej, jeżeli sprzedasz mieszkanie lub wykorzystasz je na inne cele niż mieszkalne przed upływem 5 lat, licząc od dnia kupna. Jednak nie musisz zwracać bonifikaty, jeśli:
- mieszkanie darujesz lub sprzedasz osobie bliskiej (np. dzieci, wnuki, prawnuki. rodzice, dziadkowie, pradziadkowie, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, osoba przysposabiająca i przysposobiona, małżonek, który nie pozostaje we wspólności ustawowej z właścicielem lokalu, a także osoba, która pozostaje z nim w stałym pożyciu, np. konkubent), ale tylko pod warunkiem, że nowy właściciel nie sprzeda lokum lub nie wykorzysta go na inne cele niż mieszkalne przed upływem 5 lat;
- wykupiony lokal zamienisz na inne mieszkanie albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe w ciągu 5 lat od daty wykupu;
- w ciągu 5 lat sprzedasz mieszkanie, a pieniądze z jego sprzedaży zostaną przeznaczone w ciągu 12 miesięcy na kupno innego lokalu mieszkalnego albo domu.