Umowa o dożywocie zamiast darowizny? Wyjaśniamy, jak uniknąć roszczeń o zachowek

• Przekazanie nieruchomości w ramach umowy o dożywocie całkowicie wyłącza ją z masy spadkowej i chroni przed roszczeniami o zachowek
• Dane Ministerstwa Sprawiedliwości z 2024 roku ujawniają skalę nadużyć, co doprowadziło do prac nad nowymi przepisami chroniącymi seniorów
• W wyjątkowych sytuacjach możliwe jest sądowe rozwiązanie umowy o dożywocie i odzyskanie w ten sposób swojej nieruchomości
• Nowelizacja przepisów rozpatrywana od maja tego roku wprowadza umowę o dożywocie z gminą jako bezpieczną alternatywę dla umów prywatnych

Opieka do końca życia w zamian za mieszkanie. Jak działa umowa o dożywocie?

Umowa o dożywocie to rozwiązanie prawne, uregulowane w Kodeksie Cywilnym (art. 908-916), które polega na przeniesieniu własności nieruchomości w zamian za dożywotnie utrzymanie. Dla wielu osób to sposób na realne zabezpieczenie na starość. Zbywca, nazywany dożywotnikiem, zyskuje w ten sposób bezcenną gwarancję opieki aż do swojej śmierci. Niezwykle istotne jest, że umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego, ponieważ jego brak sprawia, że całe porozumienie jest nieważne.

Warto wiedzieć, że obowiązki z umowy dożywocia po stronie nabywcy są bardzo szerokie. Obejmują one przyjęcie seniora jako domownika, zapewnienie mu wyżywienia, ubrania oraz niezbędnej pomocy w chorobie. Nabywca musi również zorganizować i pokryć koszty pogrzebu odpowiadającego miejscowym zwyczajom. Co ważne, prawa seniora do tych świadczeń są osobiste, niezbywalne i wygasają dopiero wraz z jego śmiercią.

Umowa o dożywocie a zachowek. Dlaczego jest korzystniejsza niż darowizna?

To jedna z najważniejszych zalet, która często przesądza o wyborze tej formy przekazania majątku. Kluczowa różnica na linii darowizna a umowa dożywocia jest taka, że nieruchomość przekazana w ramach dożywocia nie wchodzi w skład masy spadkowej po zmarłym. W praktyce jest to potężny sygnał dla rodziny: pozostali spadkobiercy ustawowi, na przykład dzieci, nie mogą domagać się wypłaty zachowku od wartości tego mieszkania czy domu.

Od strony podatkowej umowa jest korzystna dla seniora, który nie płaci od tej transakcji podatku dochodowego (PIT). Obowiązek podatkowy spoczywa natomiast w całości na nabywcy nieruchomości. Musi on zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% rynkowej wartości nieruchomości wskazanej w akcie notarialnym.

Gdy nabywca nie dotrzymuje umowy. Kiedy można żądać renty lub odzyskać mieszkanie?

Niestety, życie pisze różne scenariusze. Jeśli nabywca uchyla się od swoich obowiązków, na szczęście senior nie jest w takiej sytuacji bezbronny i ma kilka dróg prawnych, by dochodzić swoich praw. Może wystąpić do sądu z żądaniem zamiany świadczeń opiekuńczych na dożywotnią, comiesięczną rentę. W wyjątkowych sytuacjach, gdy wzajemne relacje stają się tak napięte, że dalsze wspólne mieszkanie jest niemożliwe, w grę wchodzi nawet sądowe rozwiązanie umowy dożywocia i odzyskanie nieruchomości. Alternatywnie, senior może zwrócić się do komornika z wnioskiem o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności, co pozwala na przymusowe egzekwowanie należnych świadczeń.

Umowa o dożywocie z gminą. Na czym mają polegać nowe przepisy chroniące seniorów?

Rosnąca popularność umów o dożywocie, których w 2024 roku zawarto w Polsce aż 18 174, zwróciła uwagę na niebezpieczeństwa, jakie mogą się z nimi wiązać. Dane Ministerstwa Sprawiedliwości z ubiegłego roku były alarmujące: aż 99% z nich stanowiły umowy prywatne, co niestety stwarzało pole do nadużyć wobec osób starszych. Jak sygnalizowało w tym roku Stowarzyszenie Gmin i Powiatów Wielkopolski, istniała też luka prawna pozwalająca na przejęcie majątku seniora i umieszczenie go w domu opieki na koszt gminy.

W odpowiedzi na te problemy, od maja tego roku w Sejmie rozpatrywany jest projekt ustawy wprowadzający nowe zabezpieczenia. Kluczową zmianą ma być umożliwienie seniorom zawierania umów o dożywocie bezpośrednio z gminą, co ma być bezpieczną i godną zaufania alternatywą. Takie rozwiązanie ma być tarczą chroniącą przed nieuczciwymi podmiotami i realnie wzmocnić bezpieczeństwo finansowe seniora, dając gwarancję świadczeń aż do końca życia i eliminując ryzyko oszustwa.