Wszystko o wykupie mieszkania spółdzielczego

Nadal możesz zostać właścicielem swego M dosłownie za grosze, wykupując mieszkanie spółdzielcze na starych zasadach. Wprawdzie w grudniu 2008 roku Trybunał Konstytucyjny uznał, że przepisy pozwalające na tani wykup mieszkań są niezgodne z konstytucją, ale posłowie po raz kolejny znowelizowali ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych. Wprowadzili zapis mówiący o tym, że spółdzielnia mieszkaniowa nie może odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków, szczególnie z tytułu przekształceń praw do lokalu. Dzięki temu można było zachować korzystne dla lokatorów przepisy o wykupie mieszkań. Każdy, kto spłaci koszty budowy swego mieszkania, będzie mógł zostać jego właścicielem.

Jak to zrobić?

1. Napisz wniosek
To wniosek o przekształcenie mieszkania lokatorskiego w odrębną własność lub w mieszkanie własnościowe (jeśli nie jest uregulowany stan prawny gruntu, na którym stoi budynek). Niektóre spółdzielnie mają gotowe wzory wniosków, wystarczy je wypełnić. Pamiętaj, żeby właściwie wskazać status prawny mieszkania (lokatorskie lub własnościowe) i w związku z tym powołać się na właściwy przepis. Jeśli masz mieszkanie własnościowe i chciałbyś przekształcić je w hipoteczne, składasz także wniosek, jak przy wykupie lokatorskiego. Tyle, że we wniosku o przekształcenie powołujesz się na inny artykuł ustawy. Dla mieszkań lokatorskich jest to art. 12, a dla własnościowych - art. 17 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Wniosek może być napisany odręcznie. Pamiętaj też, żeby wniosek podpisał twój małżonek, jeśli prawo spółdzielcze przysługuje wam wspólnie.

2. Idź do spółdzielni
Złóż wniosek w swojej spółdzielni. Zażądaj potwierdzenia (np. na kserokopii pisma) z pieczątką i datą. To będzie dowód na to, że wpłynął. Spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia wniosku.

3. Zwróć nominalną kwotę kredytu zaciągniętego przez spółdzielnię i umorzonego przez państwo
Ile wynosi ta kwota, dowiesz się z pisma przysłanego przez spółdzielnię w odpowiedzi na twój wniosek.

4. Spłać zadłużenie z tytułu opłat eksploatacyjnych (np. czynsz, media)

5. Czekaj
Spółdzielnia ma trzy miesiące na rozpatrzenie twego wniosku (jeśli spłaciłeś wszystkie koszty związane z budową i nie masz długów czynszowych). W tym czasie m.in. wylicza wartość wkładu mieszkaniowego oraz koszt budowy mieszkania, przekazuje notariuszowi uzgodnioną z tobą treść umowy przeniesienia własności lokalu i ustala termin podpisania umowy, a następnie zawiadamia cię o tym terminie oraz o wysokości opłat notarialnych i wieczystoksięgowych.

6. Zapłać spółdzielni
Kiedy masz już dokładne wyliczenie, ile musisz zapłacić za wykupienie swego M, musisz przelać dokładnie tę kwotę na konto spółdzielni lub wpłacić ją w kasie spółdzielni.

7. Spisz akt notarialny
To już ostatni krok. Teraz czeka cię wizyta u notariusza. Musisz podpisać ze spółdzielnią umowę notarialną o przeniesienie własności mieszkania. Wynagrodzenie za czynności związane z zawarciem umowy przekształcającej mieszkanie w odrębną własność to około 1500 zł (wynagrodzenie notariusza oraz koszt założenia księgi wieczystej, wpisania cię do niej jako pełnoprawnego właściciela i wypisów z księgi wieczystej).

Uwaga!
Z wykupu mieszkań po preferencyjnych stawkach nie mogą skorzystać osoby, których lokale zostały wybudowane ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Tych mieszkań w ogóle nie można wykupić na własność.

Co trzeba wiedzieć, by walczyć o swoje M

Spółdzielnia nie może:
- bezzasadnie przewlekać terminów przekształcenia - ma na to trzy miesiące
- zabraniać wglądu do dokumentów spółdzielni
- zawyżać wartości gruntu
- żądać dodatkowych zaświadczeń i opłat w procesie uwłaszczenia
- narzucać określonej kancelarii notarialnej
- pobierać opłat wyższych niż wynikają z rzeczywistego rozliczenia kosztów eksploatacji
- zmuszać spółdzielców do podpisania aktów notarialnych zawierających zapisy niezgodne z ustawą, np. zobowiązanie do administrowania przez spółdzielnię w wypadku powstania wspólnoty
- zmuszać do podpisania dodatkowych umów lub oświadczeń, warunkując od ich podpisania zawarcie umowy notarialnej.

Spółdzielnia musi:
- w aktach notarialnych wraz z mieszkaniem przenosić własność także pomieszczeń przynależnych, np. piwnic
- uwzględnić żądanie spółdzielcy wykreślenia z aktu notarialnego zapisów niezgodnych z ustawą
- udostępnić wszystkie dokumenty, których żądają spółdzielcy
- przedstawić kalkulację i rozliczenie wysokości czynszów, wytłumaczyć się z ewentualnych podwyżek.

Jeśli spółdzielnia odmawia

Spółdzielnia musi w ciągu trzech miesięcy podpisać z tobą umowę o przeniesienie własności. Może nie dotrzymać terminu tylko wtedy, gdy nie można ustalić właściciela gruntu, na którym stoją budynki spółdzielcze lub spółdzielni nie przysługuje ani prawo własności, ani użytkowania wieczystego do ziemi.

Jeśli spółdzielnia nie rozpatrzyła wniosku o wykup w ciągu trzech miesięcy lub odmówiła podpisania umowy, możesz iść do sądu i złożyć pozew o zawarcie ze spółdzielnią umowy o przekształcenie lokatorskiego prawa do mieszkania we własność. Wówczas wyrok sądowy zastępuje oświadczenie woli spółdzielni.

W pozwie piszesz, że spółdzielnia w ciągu trzech miesięcy nie zawarła z tobą umowy o przeniesienie własności lokalu albo że odmówiła podpisania umowy o przeniesienie własności lokalu i podała jako przyczynę (tu wpisujesz przyczynę).

Za złożenie pozwu nic nie płacisz, a koszty postępowania sądowego obciążają spółdzielnię. Nawet koszty zastępstwa procesowego (zgodnie z ostatnią nowelizacją). Ale uwaga! Jesteś zwolniony z kosztów wtedy, gdy spółdzielnia nie odpowiedziała na twój wniosek, czyli była "bezczynna". Może się więc zdarzyć, że jeśli dostałeś odpowiedź, trzeba będzie jednak za pozew zapłacić.

Jeśli spółdzielnia nie jest właścicielem gruntu

Kiedy składasz wniosek o przeniesienie własności mieszkania na twoją rzecz, spółdzielnia jednocześnie przenosi na ciebie także udział w gruncie, na którym stoi budynek. Spółdzielnia musi wtedy w ciągu trzech miesięcy wystąpić z pisemnym wnioskiem do gminy o przeniesienie gruntu na własność. Masz wówczas prawo do wykupu udziału w gruncie z upustem, z którego skorzystała spółdzielnia, zmieniając status gruntu z użytkowania wieczystego we własność.

Spółdzielnia może nie dotrzymać trzymiesięcznego terminu przekształcenia mieszkania jedynie w wyjątkowych sytuacjach - np. gdy nieuregulowany jest stan prawny budynku albo gdy spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu. Jeśli stan prawny nieruchomości jest niejasny, przekształcanie mieszkań w pełną własność nie będzie możliwe. Lokatorzy takich budynków mogą na razie przekształcić swoje prawo lokatorskie we własnościowe prawo do lokalu, ale warto to zrobić w formie aktu notarialnego, a nie zwykłej umowy ze spółdzielnią. Tylko wtedy będą mogli to mieszkanie sprzedać lub podarować. Na uregulowanie stanu prawnego gruntu i podpisanie z tobą umowy przeniesienia własności lokalu spółdzielnia ma czas do 31 grudnia 2012 r.

Na co uważać przy wykupie mieszkania

Radzi Lidia Staroń, współautorka znowelizowanej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

- Niektóre spółdzielnie oszukują: żądają opłat za fikcyjną termomodernizację, a jeśli lokatorzy nie chcą płacić, naliczają karne odsetki; wpisują do aktów notarialnych klauzulę, która dotyczy konieczności zwrotu pieniędzy za docieplenie budynku; nie wpisują do aktów notarialnych pomieszczeń przynależnych (np. piwnic); wpisują natomiast klauzulę gwarantującą, że nadal będą administrowały budynkami, nawet jeśli lokatorzy zdecydują się na wydzielenie ze spółdzielni jako wspólnota mieszkaniowa, a przecież wspólnota sama wybiera zarząd.